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Mittwoch, 01 April 2009 23:54

Die neue Erbschaftsteuer - Können Immobilien wirklich steuerfrei übertragen werden?

Das neue Erbschaftsteuergesetz ist zum 1.1.2009 in Kraft getreten. Das Bundesfinanzministerium hat in einer Pressemitteilung am 8.1.2009 das neue Gesetz als „einen Kompromiss, der die generationenübergreifende Gerechtigkeit im Land sichert", bezeichnet. Es war in der Vergangenheit der Presse immer wieder zu entnehmen, dass Familien mit der Neuregelung besser dastehen als zuvor. Als Beispiel wurden die höheren Freibeträge und die Steuerfreiheit bei der Vererbung von selbstgenutzten Wohnimmobilien aufgeführt.

Wir wollen in diesem Artikel die Aussagen durchleuchten und fragen uns:

  • Können Wohnimmobilien wirklich steuerfrei in der Familie übertragen werden? Was gilt es dabei zu beachten?
  • Ab wann wird das neue Gesetz angewendet?
  • Gibt es Möglichkeiten, dieses neue Gesetz zu umgehen?

1. Können Wohnimmobilien wirklich steuerfrei in der Familie übertragen werden?

a.) Vererben eines Familienwohnheims auf einen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner


Es wurde eine neue Steuerbefreiungsregelung für den Erbfall geschaffen. Wird eine Immobilie, die

  • im Inland oder
  • im Mitgliedstaat der EU oder
  • einem Staat des Europäischen

Wirtschaftsraums liegt, an den überlebenden Ehegatten (oder eingetragenen Lebenspartner) vererbt, dann kann dies steuerfrei erfolgen. Es kommt hier nicht auf den Wert und die Größe der Immobilie an. Auch Luxusimmobilien können steuerfrei vererbt werden. Doch keine Steuerbefreiung ohne Hürden. Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

1. Familienheim:
Es muss sich um ein sog. Familienheim handeln. Dies liegt vor, wenn der Erblasser die Wohnung bis zum Tode selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Ausnahme: z.B. Pflegebedürftigkeit

2. Eigennutzung:
Der Erbe muss die Immobilie unverzüglich selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Dies dürfte in der Regel der Fall sein, da die Wohnung meist gemeinsam genutzt wird.

3. Behaltefrist:
Die sog. Behaltefrist muss erfüllt sein. Die Steuerfreiheit fällt rückwirkend weg, wenn der Erbe innerhalb von 10 Jahren das geerbte Objekt nicht mehr selbst nutzt. Der Gesetzgeber lässt hier nur sehr wenige Ausnahmen zu. Er spricht hier von zwingenden Gründen, wie z.B. Tod oder Pflegebedürftigkeit. Wird die Immobilie also verkauft, vermietet oder als Zweitwohnsitz genutzt, dann fällt die Steuerbefreiung rückwirkend weg!

Beispiel:
Der Ehemann stirbt und vererbt der Ehefrau das gemeinsam bewohnte Haus im Wert von 2 Mio. €.
a.) Die Ehefrau bleibt in den nächsten 11 Jahren in diesem Haus wohnen.
b.) Die Ehefrau verstirbt nach 5 Jahren.
c.) Die Ehefrau wird nach 2 Jahren zum Pflegefall und zieht in ein Pflegeheim.
d.) Die Ehefrau heiratet 8 Jahre später und vermietet das Haus.

Lösung:
a.) Die Ehefrau muss nichts versteuern, da hier die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung erfüllt sind.
b.) Die Ehefrau muss nichts versteuern, da hier die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung erfüllt sind.
c.) Hier muss aufgepasst werden: Bisher gilt laut dem Bundesfinanzministerium nur die Pflegestufe III als zwingender Grund, d.h. ist die Ehefrau ein Fall der Pflegestufe III, dann muss die Ehefrau nichts versteuern. Liegt allerdings eine niedrigere Pflegestufe vor, dann muss nach derzeitiger Sicht davon ausgegangen werden, dass hier rückwirkend Erbschafsteuer zu bezahlen ist.
d.) Hier entfällt nach den 8 Jahren rückwirkend die Steuerbefreiung und die Ehefrau muss Erbschaftsteuer in voller Höhe bezahlen für ein Vermögen von 2 Mio. €.

b.) Vererben eines Familienwohnheims auf ein Kind

Durch den § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG hat der Gesetzgeber erstmals eine Regelung geschaffen, ein Familienwohnheim steuerfrei auf ein Kind oder ein Enkelkind (wenn deren Eltern bereits verstorben sind) zu vererben. Zunächst müssen die gleichen Voraussetzungen erfüllt sein, wie bei der Vererbung auf einen Ehegatten (siehe a):
- Familienheim
- Eigennutzung
- Behaltefrist von 10 Jahren
Hinzu kommt hier jedoch, dass es eine Flächenbegrenzung gibt. Nur eine max. Wohnfläche von 200 qm kann steuerfrei vererbt werden.

Beispiel:
Die Eltern versterben im Jahr 2009 und vererben dem einzigen Kind ein Wohnhaus mit einem bewertungsrechtlichen Wert von 3 Mio. € und einer Wohnfläche von 300 qm. Das Kind zieht in das Haus ein und begründet dort seinen Lebensmittelpunkt.

Lösung:
Das Kind kann keine volle Steuerbefreiung erhalten. Da nur 200 qm Wohnfläche begünstigt sind, sind nur 2/3 (2 Mio. €) steuerfrei. In Höhe
von 1 Mio. € (1/3) entsteht ein sog. Steuerpflichtiger Vermögensanfall. Nach Abzug des Freibetrags muss Erbschafsteuer bezahlt werden.

2. Ab wann wird das neue Erbschaftsteuergesetzes angewendet?

Das neue Erbschaftsteuergesetz gilt grundsätzlich für alle Erwerbe (Schenkungen, Erbfälle) ab dem 1.1.2009. Allerdings kann jeder Erbe, der einen Erbfall in der Zeit vom 1.1.2007 bis 31.12.2008 hatte, zwischen dem alten und neuen Recht wählen. Hierzu muss ein Antrag gestellt werden. Ist die Erbschaftsteuer bereits festgesetzt worden, dann muss der Antrag bis spätestens den 30.6.2009 gestellt werden. Fragen Sie auf jeden Fall Ihren steuerlichen Berater, welche Möglichkeit die günstigste für Sie ist.

3. Weitere Möglichkeiten

Um die Erbschaftsteuer zu umgehen, gibt es die Möglichkeit das Vermögen schon zu Lebzeiten zu übertragen, also zu verschenken. Durch Schenkungen im Zehnjahresrhythmus können die neuen Freibeträge mehrfach genutzt werden und dadurch kann Vermögen auf die andere Generation schubweise steuerfrei übergehen. Bei einem Erbfall gibt es die Freibeträge nur einmal! Bei Ehegatten gibt es die Möglichkeit, das Familienwohnheim im Wege der Schenkung steuerfrei zu übertragen. Fragen Sie hier Ihren steuerlichen Berater nach den optimalen Gestaltungen. Durch die neuen Regelungen ist das Erbschaftsteuerrecht komplizierter als früher geworden. Die Gefahr, mehr Steuern als nötig zu bezahlen, ist daher umso größer.

Fazit:

Entgegen der allgemeinen Pressemitteilungen gehe ich davon aus, dass die steuerfreie Übertragung von Wohnimmobilien innerhalb der Familie eher die Ausnahme bleiben wird. Aufgrund der 10-Jahres-Regelung wird es hier zu Nachversteuerungen kommen. Bei der Vererbung auf Kinder kommt hinzu, dass häufig ein Umzug in das Elternwohnhaus notwendig sein wird, um die Steuerbefreiung zu erhalten. Aufgrund der beruflichen Mobilität wird dies i.d.R. nicht erfüllbar sein. Die Bewertung von Immobilien ist durch die Reform geändert worden. Früher war es attraktiv, Immobilien zu vererben, da diese nur mit einem Bruchteil des tatsächlichen Wertes bei der Erbschaftsteuer berücksichtigt wurden. Künftig werden diese jedoch annähernd mit dem tatsächlichen Wert berücksichtigt. Die Freibeträge wurden erheblich erhöht, aber es wird i.d.R. trotzdem künftig mehr Erbschaftsteuer auf Immobilien zu zahlen sein als in der Vergangenheit.

„Entgegen der allgemeinen Pressemitteilungen gehe ich davon aus, dass die steuerfreie Übertragung von Wohnimmobilien innerhalb der Familie eher die Ausnahme bleiben wird. "

Artikel verfasst im März 2009

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