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Donnerstag, 21 April 2011 10:00

Eintragung der BGB-Gesellschaft ins Grundbuch – So kann der Rechtsunsicherheit begegnet werden!

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Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wurde noch bis vor einigen Jahren als nicht rechtsfähig und damit auch als nicht parteifähig angesehen. Erst nach der Grundlagenentscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) im Jahr 2001 wurde die Rechtsfähigkeit der BGB-Außengesellschaft anerkannt.


Im Hinblick auf die Grundbuchfähigkeit ist jedoch immer noch eine erhebliche Rechtsunsicherheit zu erkennen. Keine Probleme entstehen zwar bei einer im Zuge des Immobilienerwerbs gegründeten GbR, auf die in der Kaufvertragsurkunde hingewiesen wird. Bei einer bestehenden GbR ist es demgegenüber höchst umstritten, welche Nachweise für die Grundbucheintragung erbracht werden müssen und ob diese überhaupt erbracht werden können.

Gerade gegenüber den Grundbuchämtern hat es sich als sehr problematisch erwiesen, diesen die Existenz und Zusammensetzung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) und die Vertretungsberechtigung der Handelnden in notariell beurkundeter Form nachzuweisen (vgl. § 29 GBO). Die Auffassung der Rechtspfleger reicht von einer lediglich erforderlichen Erklärung der erwerbenden Gesellschafter, dass die handelnden Personen auf Erwerberseite als Gesellschafter einer bereits bestehenden GbR handeln bis hin zu einer Verweigerung der Eintragung, da die Zusammensetzung der GbR in der Form des § 29 GBO nicht nachzuweisen sei.

Auch in der Rechtsprechung gibt es erhebliche Divergenzen, welche Nachweise dem Grundbuchamt vorzulegen sind. So ist z.B. nach dem OLG München (DNotl-Report 2010, 149ff.) ein Nachweis in der Form des § 29 GBO gar nicht  möglich.

Das OLG Nürnberg (NotBZ 2010, 315) verlangt neben der Vorlage des Gesellschaftsvertrages auch eine eidesstattliche Versicherung der Gründungsgesellschaft darüber, dass seit Vertragsschluss keine Änderung hinsichtlich der Gesellschafter eingetreten ist.

Dem OLG Saarbrücken genügt der notarielle Erwerbs- bzw. Übertragungsvertrag, in dem Gründung und Existenz der genannten Gesellschaft und der Gesellschafterbestand bestätigt wird.

TIPP der KANZLEI NICKERT:

Aufgrund dieser unsicheren Rechtslage empfiehlt die Bundesrechtsanwaltskammer im notariellen Kauf- bzw. Übertragungsvertrag folgende Formulierung mit aufzunehmen:


"Der Verkäufer verkauft an die bereits existierende ABC Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus den Gesellschaftern A, B und C mit dem Sitz in …………… gegründet am …………… .

Für die grundbuchrechtliche Durchführung wird die Existenz der Gesellschaft in der behaupteten Form hiermit von den Gesellschaftern A, B und C im Sinne des § 29 GBO bestätigt. Wir haben vereinbart, dass jeder von uns berechtigt ist, die Gesellschaft allein unter Befreiung vom Verbot des Insichgeschäftes zu vertreten. Wir bestätigen auch diese Vereinbarung vorsorglich nochmals.

Vorsorglich gründen die beteiligten Gesellschafter A, B und C hiermit für den Fall der Nichtexistenz der vorgenannten Gesellschaft in der behaupteten Form die ABC Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus den Gesellschaftern A, B und C mit der vorgenannten Vertretungsregelung."

Autoreninfo

lifr-testFrank Lienhard

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht, CVA (Certified Valuation Analyst EACVA)

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