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Mittwoch, 14 Januar 2015 12:55

Beratungspflichten des Anlageberaters bei Empfehlung eines geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts

In einer neuen Entscheidung (Urteil vom 11.12.2014 III ZR 365/13) hat sich der Bundesgerichtshof zu den Anforderungen geäußert, die an die ordnungsgemäße Beratung eines Anlegers zu stellen sind, der sich an einem geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechtes beteiligen will.

Anlageziel maßgeblich

Der Bundesgerichtshof hat zunächst klargestellt, dass alleine der Umstand, dass die Anlage (auch) der Altersversorgung dienen soll, die Empfehlung einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds noch nicht fehlerhaft macht. Vielmehr sei danach zu differenzieren, ob eine sichere Anlage zur Schließung einer Versorgungslücke im Alter gewollt sei oder eine Anlage, die neben Steuervorteilen auch der ergänzenden Altersvorsorge dienen soll.

Im letztgenannten Falle sei es nicht zwingend fehlerhaft, zur Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds zu raten. Seine Rechtfertigung findet dies nach der Entscheidung des BGH auch darin, dass Steuerersparnisse regelmäßig nicht ohne Verlustrisiko zu erreichen sind.

Belehrung über eingeschränkte Fungibilität

Grundsätzlich ist der Anlageberater gehalten, den potenziellen Anleger bei Zeichnung einer Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds darauf hinzuweisen, dass die Veräußerung eines solchen Anteils in Ermangelung eines entsprechenden Marktes nur eingeschränkt möglich ist.

Dieser Verpflichtung genügt der Berater nach der neuen Entscheidung des BGH, wenn er darauf hinweist, dass die Veräußerung der Beteiligung mangels eines institutionalisierten Zweitmarktes praktischen Schwierigkeiten begegnen kann und die Beteiligung langfristig ausgerichtet sein sollte.

Aufklärung über Haftungsrisiko des Anlegers bei Beteiligung an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts

In seiner Entscheidung hat der Bundesgerichtshof des Weiteren bestätigt, dass der Anleger über sein persönliches Haftungsrisiko bei Zeichnung einer Anlage in Form einer Beteiligung in einer Gesellschaft bürgerlichen Rechtes aufgeklärt werden muss. Allerdings ist eine Aufklärung über das Risiko einer etwaigen Haftung nach den Grundsätzen der Duldungs- und Anscheinsvollmacht ungefragt nicht geschuldet.

Das allgemeine (abstrakte) Risiko, dass die Verwirklichung des Anlagekonzepts bei Pflichtwidrigkeiten der Person, in deren Händen die Geschicke der Anlagegesellschaft liegen, gefährdet sei, könne als dem Anleger bekannt vorausgesetzt werden und bedürfe grundsätzlich keiner besonderen Aufklärung. Anderes gilt nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes nur dann, wenn bestimmte Pflichtverletzungen aus strukturellen Gründen als sehr naheliegend einzustufen sind.

Autoreninfo

krbe-testBettina Kriegel

Rechtsanwältin, Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht, Fachanwältin für Insolvenzrecht

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