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Donnerstag, 04 September 2014 10:44

Unwirksame Beschränkung des Grundschuldrückgewähranspruches auf Grundschuldlöschung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen

Dem Bundesgerichtshof lag folgende AGB-Klausel aus einer Grundschuldzweckerklärung zur Überprüfung vor:

"Soweit dem Sicherungsgeber nach Erledigung des vereinbarten Sicherungszwecks ein Rückgewähranspruch auf die oben bezeichnete Grundschuld zusteht, ist dieser auf den Anspruch auf Löschung der Grundschuld beschränkt, es sei denn, dass im Zeitpunkt der Rückgewähr das Eigentum an dem überlasteten Grundstück durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung gewechselt hat."

Unwirksamkeit gemäß § 307 BGB:

In seinem Urteil (Urteil vom 18. Juli 2014, V ZR 178/13) kam der BGH zu dem Ergebnis, dass eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Sicherungsnehmers enthaltene Klausel, die den auf Rückgewähr der Grundschuld gerichteten Anspruch des Sicherungsgebers auf die Löschung des Grundpfandrechtes beschränkt, jedenfalls dann nicht wirksam ist, wenn sie auch Fallgestaltungen erfasst, in denen der Sicherungsgeber zum Zeitpunkt der Rückgewähr nicht mehr Grundstückseigentümer ist.

Rückgewähranspruch bei Erledigung des Sicherungszwecks als unabdingbarer Bestandteil des Sicherungsvertrags

Der BGH führt aus, dass der Anspruch des Sicherungsgebers auf Rückgewähr nach Erledigung des Sicherungszwecks bei einer nicht akzessorischen Sicherheit wie der Grundschuld unabdingbar zum Inhalt des Sicherungsvertrags zählt, da es sich nicht um einen Sicherungsvertrag handeln würde, dürfte der Sicherungsnehmer die Sicherheit nach Erledigung des Sicherungszwecks behalten.

Nach der gesetzlichen Regelung besteht im Falle eines Anspruchs auf Rückgewähr der Grundschuld ein Wahlschuldverhältnis im Sinne des § 262 ff. BGB, bei dem der Sicherungsgeber zwischen drei Arten der Rückgewähr entscheiden kann, nämlich zwischen einer Löschung der Grundschuld, der Abgabe einer Verzichtserklärung, die eine Eigentümergrundschuld entstehen lässt, oder der Abtretung der Grundschuld an sich oder einen Dritten.

Faktischer Ausschluss des Rückgabeanspruchs:

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs führt die Beschränkung des Grundschuldrückgewähranspruches auf einen Löschungsanspruch jedenfalls dann, wenn bei einem Eigentumswechsel der neue Eigentümer nicht in den Sicherungsvertrag eintritt und der frühere Eigentümer aus diesem Grund Sicherungsgeber bleibt, letztlich faktisch zu einem Ausschluss des Rückgewähranspruches. Soweit es in dieser Lage zur Löschung kommt, kommt diese nicht dem Sicherungsgeber, sondern dem neuen Eigentümer zugute; eine effektive Rückgewähr kann in dieser Situation nur durch Rückgewähr an den Sicherungsgeber durch Abtretung der Grundschuld erfolgen.

Abweichung vom gesetzlichen Leitbild sachlich nicht gerechtfertigt:

In einem weiteren Prüfungsschritt hat der BGH untersucht, ob die durch die Klausel bewirkte Abweichung vom gesetzlichen Leitbild des Sicherungsvertrages sachlich gerechtfertigt ist und der gesetzliche Schutzzweck auf andere Weise sichergestellt wird.

Er ist dabei zu dem Ergebnis gekommen, dass die Interessen des Sicherungsnehmers, insbesondere das Interesse, einen Irrtum über die Person des Sicherungsgebers bei der anders als durch Löschung bewirkten Grundschuldrückgabe auszuschließen, die Beschränkung auf einen Löschungsanspruch nicht rechtfertigen. Dieses Interesse sei schon deshalb nicht schwer zu gewichten, weil der Sicherungsgeber ohne Mitwirkung des Sicherungsnehmers nicht ausgewechselt werden könne und der Sicherungsgeber es daher in der Hand habe, Irrtümer durch eine sorgfältige Sachbearbeitung auszuschließen.

Klauseln, die den Grundschuldrückgewähranspruch auf Löschung beschränken, sind nach der neuen Entscheidung jedenfalls dann gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB unwirksam, wenn sie so gefasst sind, dass sie auch Fallgestaltungen erfassen, in denen der Sicherungsgeber nach einem Eigentumswechsel nicht mehr personengleich mit dem Grundstückseigentümer ist.

Autoreninfo

krbe-testBettina Kriegel

Rechtsanwältin, Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht, Fachanwältin für Insolvenzrecht

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